Spå bostadspriser när Stefan Ingves goes wild

Så här skrev Riksbanken (RB) i ett pressmeddelande under föregående vecka när de valde att låta den nuvarande nivån på reporäntan förbli oförändrad.

Inflationen stiger och svensk ekonomi utvecklas starkt. Osäkerheten i omvärlden är dock fortsatt stor. Utsikterna för konjunkturen och inflationen är i stort sett oförändrade sedan i juli. För att bibehålla den stigande trenden i inflationen behövs en fortsatt expansiv penningpolitik. Riksbankens direktion har därför beslutat att lämna reporäntan oförändrad på −0,50 procent. Först under andra halvåret 2017 bedömer direktionen att det är lämpligt att långsamt börja höja räntan. Köpen av statsobligationer fortsätter under andra halvåret 2016 så som beslutades i april.

Vad jag noterar i deras pressmeddelande är att inflationen stiger, BNP-tillväxten är stark, att de kommer att fortsätta med tillgångsköp av obligationer och att de inte kommer att höja reporäntan på mer än ett år. Riksbanken prognostiserar också en inflationstakt på 1,8 % för 2017. Det sistnämnda kanske dock skall tas med en nypa salt då RB:s prognoser sällan stämmer med det faktiska utfallet. Om Riksbankens räntesänkningar eller tillgångsköp verkligen hade fungerat så som tänkt hade inflationstakten åtminstone vid något tillfälle överstigit två procent över en tidsperiod på flera år. Riksbanken brukar i sina penningpolitiska rapporter skriva:

Det tar tid innan penningpolitiken får full effekt på inflationen och realekonomin. Därför vägleds penningpolitiken av prognoser för den ekonomiska utvecklingen. Riksbanken publicerar bland annat en bedömning av hur reporäntan kommer att utvecklas framöver. Denna så kallade räntebana är en prognos, inte ett löfte.

Uppenbarligen tar det väldigt lång tid innan deras politik får full effekt då inflationstakten understigit 2 procent sedan december 2011. Det skall nämnas att jag inte är någon expert på ekonometriska modeller men det är uppenbart att inflationstakten styrs av exogena faktorer som är bortom RB:s kontroll.

Inflationstakt

Förutom att de inte uppnått sitt mål anser jag att deras nuvarande politik är oansvarig. Riksbanken spår klart stigande inflation under de kommande åren, de noterar också att tillväxten är stark och att arbetslösheten sjunker. Förutom stark tillväxt har vi dessutom nominella löneökningar och årets kommande lönerörelser lär resultera i ytterligare löneökningar. Som om dessa faktorer inte skulle vara tillräckliga för att höja reporäntan har vi en bostadsmarknad som stigit till väldigt höga nivåer. Kronans nuvarande växelkursnivå är dessutom låg. För att sammanfatta läget så väljer RB en reporänta som innebär att den reala reporäntan just nu är minus 1.5 procent samtidigt som den svenska ekonomin går på högvarv. Sedan 1994 har den reala räntan endast varit lägre vid ett tillfälle vilket var under 2011 då inflationstakten steg kraftigt.

ska%cc%88rmavbild-2016-09-12-kl-20-56-35

Den som är observant kan också se att det ofta sker flera på varandra följande räntehöjningar 6-18 månader efter att inflationstakten inlett en stigande trend. Jag blir därför tveksam till om Riksbankens prognos håller då inflationstakten varit klart stigande sedan juni 2015 utan några höjningar ännu. Om vi studerar historiska nivåer för reporäntan finner jag också att den genomsnittliga reporäntan sedan 1994 vid en inflationstakt på 0,9 till 1,3 procent (dvs. nuvarande +- 0,2 procent) är 2.45 procent vilket kan jämföras med dagens ränta på minus 0.5 procent. Detta tycker jag är ett tydligt exempel på hur extremt ackommoderande den nuvarande penningpolitiken är.

Bostadspriser

En sista fråga som är högst relevant att ställa men som jag inte har svaret på är vad detta innebär för bostadsmarknaden och i slutändan för svensk ekonomi. Marknaden för svenska bostäder har till skillnad från många andra bostadsmarknader runt om i Europa fortsatt att utvecklas positivt efter finanskrisen. Motorn i detta är enligt mig en god efterfrågan på krediter från kreditvärdiga personer, god tillgång på krediter som bankerna tillhandahåller och en extremt låg reporänta. Min egen tankegång just nu är att inflationstakten kommer att fortsätta stiga framöver, RB kommer att höja reporäntan som en följd av detta vilket till sist minskar både tillgången och efterfrågan på krediter. Den förändrade tillgången på krediter bör enligt mig ha en tydlig effekt på bostadspriserna.

ska%cc%88rmavbild-2016-09-14-kl-18-42-16

Detta mönster blir tydligt om man studerar den årliga rullande prisförändringen för bostäder Stockholm i relation till KPI. Märk väl att jag har vänt på tidsserien för KPI dvs. inflationstakten stiger när den gröna linjen sjunker. Ett tydligt mönster syns med stigande inflation (dvs. när grön linje sjunker) och sjunkande prisförändring för bostäder. Vi ser också stigande bostadspriser när inflationstakten minskar (grön linje stiger). Jag testade även att ”lagga” datan för inflationstakten med 12 månader framåt och fann då en ännu bättre samstämmighet mellan tidsserierna.

ska%cc%88rmavbild-2016-09-14-kl-18-33-57

I min värld betyder detta att förändringen för bostadspriser till stor del drivs av enbart nivån på reporäntan och att RB faktiskt tenderar att höja reporäntan i ganska rask takt när inflationen väl tar fart. Det ironiska är att Ingves och RB fortsätter med tillgångsköp och för att öka inflationstakten. I slutändan är detta något som skulle kunna få den ”gömda inflationen” dvs. skenade tillgångspriser att bromsa in eller till och med minska. Så av grafen att döma kommer vi se en ännu mer tydlig inbromsning på bostadsmarknaden det kommande året. Det kommer bli spännande att se vad som sker och vilken effekt detta får på svensk ekonomi.


Om ni gillar dessa uppdateringar får ni gärna fylla i er mail och följa bloggen. Jag kommer inte att skicka någon spam eller dylikt. Under Kontakt har jag adderat en mailadress och en länk till mitt nyligen skapade Twitter-konto. På mailen kan ni ställa frågor eller skicka förslag om ni ej vill använda kommentarsfältet. 



Texterna på denna sida är inte investeringsråd. Under inga omständigheter får något innehåll från denna webbplats användas eller tolkas som att köpa eller sälja enskilda värdepapper. Eventuella investeringsbeslut måste i samtliga fall göras av läsaren eller av hans eller hennes registrerade investeringsrådgivare. Materialet skall endast ses som utbildningsmaterial. Alla ansträngningar görs för att säkerställa att den information som finns på webbplatsen är saklig och korrekt – dess riktighet kan dock inte under några omständigheter garanteras.

 

 

Annonser

11 reaktioner på ”Spå bostadspriser när Stefan Ingves goes wild

  1. Jag bor i centrala Stockholm och får mycket reklam från mäklare som vill sälja min lägenhet. Senast var det någon som hade fått 113.000:- per kvadratmeter i mitt kvarter. Det är drygt 10 gånger så mycket som jag betalade när jag flyttade in 1993 (11.000:- per kvadratmeter). För alla unga som nu riskerar att få blodstörtning kan jag trösta er med att den rörliga räntan för en bostadsrätt var 11,9% hösten 1993. Allt hänger ihop …

    Gilla

    1. Tack för din kommentar Dag Vag. Jag är väl medveten om detta. Du skriver:

      ”För alla unga som nu riskerar att få blodstörtning kan jag trösta er med att den rörliga räntan för en bostadsrätt var 11,9% hösten 1993. Allt hänger ihop ”

      Det är också det som är min slutsats. Det är troligt med betydligt högre kostnader för ett boende i framtiden vilket också kommer att påverka prissättningen av bostäder.

      MVH P

      Gilla

  2. Är en lekman, men tänker mig att bostadspriserna är kanske inte så höga. De ingen verkar analysera är att vi har tidernas rikaste åldringar i landet, bostadsbristen är en känd anledning. Dessa två faktorer gör att betalningsförmågan finns och efterfrågan finns vilket är grundläggande för en het marknad.

    Gilla

    1. Hej James,

      Så finns det antagligen en del som ser det. Bostadspriser har dock stigit långt mycket snabbare än realinkomsterna de senaste 20 åren vilket följde varandra ganska väl 1900-1990.

      Räntekostnaderna är också nära all time low i Sverige vilket inte är så konstigt med tanke på att vi har den lägsta reporäntan i Riksbankens 400-åriga historia.

      Det är med andra ord sannolikt att kostnader stiger i framtiden. Att ha råd och att vilja betala är inte heller samma sak i min värld.

      Där jag bor finns det gott om nybyggda 2or och 3or. Med full belåning skulle de kosta runt 25-30.000 per månad om reporäntan stiger med några procentenheter.

      MVH P

      Gilla

  3. Det blev lite väl mycket kurvor för mig där men rent generellt så tror jag att en högre inflation självklart även kommer påverka priserna på bostäder i en positiv riktning (uppåt). Det är ju orimligt att inflationen skall driva alla saker uppåt men en bristvara som bostäder skulle tappa. Dessutom skulle detta ”äta” på lånen som blir mindre värde i inflationstider vilket ytterligare skulle öka köpkraften, eller i alla fall den upplevda köpkraften hos hushåll med ägt boende.

    Gilla

    1. Hej Aktiepappa,

      Min slutsats var att bostadspriserna kommer att påverkas klart negativt av en allmän uppgång i KPI. Varför? Jo, det är sannolikt att Riksbanken kommer att få höja räntan relativt snabbt i ett scenario där inflationstakten ökar till 2-3 %. Det är också det som varit normen och som syns i mina diagram.

      MVH P

      Gilla

      1. Jag förstod att du menar det men jag håller inte med. Skall vi se det historiskt så har vi vid alla tidigare toppar på fastighetsmarknaden haft hög ränta och höga priser samtidigt. Det är bara de här senaste åren som ränteläget varit extremt. Och det vore ignorant att bara döma utifrån det senaste. Sen ska vi inte heller glömma att räntan var ca 5 % för bara några år sedan. Hur påverkade det priserna? Jo de gick upp ihop med räntan. Från 2010 till 2012 dubblade boräntan och det syntes knappast på priserna på bostäder.

        Gilla

  4. Hej, tack för ett initierat blogg inlägg.

    Delar din uppfattning, marknaden senaste åren är fullständigt galen. Största anledning är Ingves och övriga världens centralbankschefer som experimenterar med gamla makroekonomiska modeller som stöd. Det kommer sluta väldigt illa för Sverige.

    Det mest skrämmande är den mentalitet i samhället som vuxit fram, där senaste årens uppgångar anses som vedertaget och att det ska fortsätta. Som om det om 3 år så ska deras radhus som kostat 4 msek vara värt 5,5 msek… Vilket klientel ska köpa den?

    Generationerna som idag kliver in utan större kudde, kommer sannolikt bli skuldsatt för livet om de blir tvungen att flytta inom några år.

    Frågan är vad som händer med Sveriges ekonomi vid ett brantare fall? Jag ser ett otäckt scenario givet att Sverige inte är fullt beroende av inhemsk konsumtion där vi skulle hamna i ett stagflationsläge… Då blir det riktigt illa.

    Vad är din uppfattning på bankerna säg vid ett fall på bostadsmarknaden på 30%? Hur står sig deras balansräkningar givet lånetillväxten senaste år med minst sagt medellånetagare?

    Vänligen

    Gilla

    1. Hej,

      Jag måste tyvärr ha missat din kommentar. Jag tror det är svårt att sia om exakt hur stora förluster som krävs på bankernas balansräkningar innan det blir stora störningar i systemet. Det går ju dock ganska enkelt att räkna på hur mycket varje procentenhet högre ränta påverkar de totala lånekostnaderna i Sverige.

      Som Graham sade, “You don’t have to know a man’s exact weight to know that he’s fat.”. De flesta förstår nog att konsumtion och BNP-tillväxt i Sverige skulle påverkas kraftigt av en större nedgång i bostadspriser. Det är ingen slump att Sverige överraskat positivt jämfört med många Europeiska länder de senaste 10 åren heller.

      Gilla

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s